來(lái)源：《民事審判指導與參考》

 

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一、案情簡(jiǎn)介

 

甲男2004年購房一套，當時(shí)價(jià)格18萬(wàn)元，甲男首付8萬(wàn)元，從銀行貸款10萬(wàn)元，契稅等其他費用1萬(wàn)元，婚前甲男還貸本息合計5萬(wàn)元。2008年甲男與乙女結婚，房屋價(jià)值41萬(wàn)元，產(chǎn)權登記在甲男名下?；橐鲫P(guān)系存續期間雙方共同還貸10萬(wàn)元將貸款清償完畢，其中本金7萬(wàn)元，利息3萬(wàn)元。2012年離婚時(shí)房屋現值90萬(wàn)元。

 

甲男與乙女雙方對解除婚姻關(guān)系沒(méi)有異議，但對房屋補償款的數額有異議。甲男認為，其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)公司簽訂購房合同并從銀行貸款，雖然婚后還貸本息共計10萬(wàn)元，但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒(méi)有參與還貸，離婚時(shí)無(wú)權獲得任何補償款。乙女認為，雙方?jīng)]有約定實(shí)行分別財產(chǎn)制，男方的工資收入應當屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時(shí)應按房產(chǎn)現值90萬(wàn)元減去男方購房時(shí)的價(jià)格18萬(wàn)元作為基數對其進(jìn)行補償，即乙女應獲得的補償款是40萬(wàn)元。

 

二、 法院裁判情況

 

一審法院經(jīng)審理認為，甲男和乙女結婚后還貸10萬(wàn)元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當事人并沒(méi)有約定實(shí)行分別財產(chǎn)制，甲男的工資收入應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谑畻l：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個(gè)人債務(wù)，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進(jìn)行補償”的規定。

 

第一步應先計算訴爭房產(chǎn)的升值率，即訴爭房產(chǎn)現價(jià)格除以(結婚時(shí)訴爭房產(chǎn)價(jià)格＋共同已還利息＋其他費用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

 

第二步計算非產(chǎn)權登記一方所得補償款，即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率，該數額的一半即為應補償的數額。10乘以200％＝20萬(wàn)元，非產(chǎn)權登記一方所得補償款為10萬(wàn)元。一審法院判決訴爭房產(chǎn)歸甲男所有，甲男應支付給乙女10萬(wàn)元補償款。

 

乙女不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

 

三、 主要觀(guān)點(diǎn)及理由

 

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ饭紝?shí)施后，審判實(shí)踐中對第十條涉及的婚內共同還貸增值部分的計算，各地法院做法不一，計算結果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時(shí)如何計算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計算的方法。

 

第一步是計算不動(dòng)產(chǎn)升值率，不動(dòng)產(chǎn)升值率＝不動(dòng)產(chǎn)現價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本，而這里的不動(dòng)產(chǎn)成本等于購買(mǎi)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＋共同已還利息＋其他費用。在計算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí)，必須考慮利息成本，不能簡(jiǎn)單地用不動(dòng)產(chǎn)現價(jià)格除以結婚時(shí)價(jià)格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費，因為其費用產(chǎn)生的基礎并非交易，而是不動(dòng)產(chǎn)長(cháng)期使用中產(chǎn)生的費用；

 

第二步是計算非產(chǎn)權登記一方所得補償，即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率，該數額的一半即為應補償的數額。

 

計算具體補償數額時(shí)，應注意確定計算時(shí)點(diǎn)，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個(gè)人財產(chǎn)。同時(shí)還應考慮兩種情形下的修正問(wèn)題，

 

一是離婚時(shí)貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計入不動(dòng)產(chǎn)成本，而不能將長(cháng)達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會(huì )出現非產(chǎn)權登記一方既未享受后續可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現實(shí)承擔因計入所有利息導致補償額降低的不公平結果；

 

二是一方購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)后經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才結婚的情形，計算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí)，應以結婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為計算依據，不能以購買(mǎi)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為依據，因為購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)至結婚前這段時(shí)間不動(dòng)產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個(gè)人財產(chǎn)。

 

我們認為，上述分步計算法簡(jiǎn)明易懂好操作，對審判實(shí)踐中審理相關(guān)的案件提供了可資借鑒的方法。

 

另外需要指出的是，在離婚分割爭議房產(chǎn)時(shí)，法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分”，同時(shí)要根據婚姻法第三十九條的規定，根據財產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女和女方權益的原則作出公平裁判。也就是說(shuō)，計算出的補償數額不是絕對的，法官可以根據案件的實(shí)際情況行使一定的自由裁量權，目的只有一個(gè)，即相對公平合理地解決糾紛，平衡保護離婚雙方當事人的利益。

 

審判實(shí)踐中，有時(shí)也會(huì )遇到房?jì)r(jià)下跌的情況，比如購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)在一個(gè)比較高的點(diǎn)位，婚后夫妻共同還貸若干年后，離婚時(shí)房產(chǎn)的現值反而比當初購買(mǎi)時(shí)下跌了。面對這種房產(chǎn)沒(méi)有增值甚至出現負增長(cháng)的情況，我們認為，產(chǎn)權登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償。原因有二：

 

一是一方婚前已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，購買(mǎi)什么地理位置、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購買(mǎi)方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買(mǎi)方自然應當承擔房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險；

 

二是離婚時(shí)房產(chǎn)判歸產(chǎn)權登記一方，如果只是用于居住而非投資，房?jì)r(jià)暫時(shí)下跌并不會(huì )對其造成實(shí)質(zhì)性損失。

 

四、最高人民法院民一庭意見(jiàn)

 

在適用婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ┑谑畻l時(shí)，涉及夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率。所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)升值率，是用不動(dòng)產(chǎn)現價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本，不動(dòng)產(chǎn)成本包括購買(mǎi)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＋共同還貸的利息部分＋其他費用（比如契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、評估費等）。