最高院：雖因購房人自身原因未辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，但并不影響對其享有物權期待權的認定
來(lái)源：作者：時(shí)間：2021-09-05
兩高案例
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1.案外人執行異議與執行異議之訴雖具有一定的關(guān)聯(lián)性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同?；诙邔彶榉绞胶团袛鄻藴实牟煌?，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執行異議和復議規定》中關(guān)于可以排除強制執行認定標準的情況下，人民法院在執行異議之訴中也不能當然認定案外人的異議請求不能成立，而應該根據《民訴法解釋》第三百一十二條第一款的規定，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并依法作出判斷。
2.人民法院在執行程序中對被執行人所采取的強制執行措施，應當以其責任財產(chǎn)為限。債權人不能要求債務(wù)人用其責任財產(chǎn)之外的財產(chǎn)償付債務(wù)。責任財產(chǎn)是指民事主體用于承擔民事責任的各項財產(chǎn)及權利總和。
3.雖然我國現行立法未就物權期待權作出明確規定，但作為一種從債權過(guò)渡而來(lái)、處于物權取得預備階段的權利狀態(tài)，此種權利具有與債權相區別、與物權相類(lèi)似的效力特征。
4.因執行異議申請人自身原因一直未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續，不影響對其享有該房屋物權期待權的認定。但因其怠于行使自己的權利，購買(mǎi)并接收房屋后多年不辦理過(guò)戶(hù)登記，對本案發(fā)生具有明顯過(guò)錯，浪費本已緊張的司法資源，亦應承擔相應的法律責任，故人民法院可確定由其承擔本案訴訟費用，以示懲戒。
5.至于房屋是否具有居住功能，與房屋系商業(yè)房還是住宅的屬性并無(wú)直接對應關(guān)系。酒店式公寓一類(lèi)的商業(yè)房設計仍可用于居住，并不排除自住。6.關(guān)于執行異議申請人請求確認房屋歸其所有的訴求，因房屋完全可以經(jīng)由其申請，在登記機構依法審核后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，即其基于不動(dòng)產(chǎn)登記即可依法取得案涉房屋的所有權，故其不能將基于自身財產(chǎn)保障而應履行的申請登記的責任和義務(wù)轉嫁給司法機關(guān)，意圖直接通過(guò)人民法院司法確權的形式規避本應履行的申請不動(dòng)產(chǎn)登記的責任，人民法院對此不予支持。
委托訴訟代理人：杜存朋，上海市錦天城（蘇州）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：梅夢(mèng)倩，上海市錦天城（蘇州）律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：上海市住安建設發(fā)展股份有限公司。住所地：上海市浦東新區萬(wàn)祥鎮宏祥北路83弄1-42號20幢B區88室。
委托訴訟代理人：張悅，上海市建緯律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：杜怡，上海市建緯律師事務(wù)所律師。
一審第三人：常熟市時(shí)風(fēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：江蘇省常熟市長(cháng)江西路虞山林場(chǎng)文化活動(dòng)中心六樓西端。
再審申請人陳鶴亭因與被申請人上海市住安建設發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住安公司）及一審第三人常熟市時(shí)風(fēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)時(shí)風(fēng)公司）案外人執行異議之訴一案，不服江蘇省高級人民法院（2018）蘇民終74號民事判決，向本院申請再審。本院于2018年12月27日作出（2018）最高法民申3758號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開(kāi)庭審理了本案。再審申請人陳鶴亭及其委托訴訟代理人杜存朋，被申請人住安公司委托訴訟代理人張悅、杜怡到庭參加訴訟。一審第三人時(shí)風(fēng)公司經(jīng)本院依法傳喚無(wú)正當理由不到庭，視為放棄自己訴訟權利，本院對其缺席審理。本案現已審理終結。
陳鶴亭申請再審請求：依法撤銷(xiāo)一、二審判決，改判支持陳鶴亭的一審訴訟請求；一、二審全部訴訟費用由住安公司承擔。事實(shí)與理由：1.陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并已經(jīng)按照合同約定足額付清購房款，陳鶴亭已經(jīng)具備實(shí)質(zhì)意義上的占有、使用、收益和處分的權能，應當認定訴爭房屋歸陳鶴亭實(shí)際所有的事實(shí)，陳鶴亭享有足以排除強制執行的民事權益。二審判決直接適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執行異議和復議規定》）第二十八條規定認定陳鶴亭不能排除強制執行，未對符合適用條件的第二十九條及《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《工程款優(yōu)先受償批復》）等規定所涉買(mǎi)房人優(yōu)先權益作出審查，沒(méi)有全面審理分析陳鶴亭的二審上訴理由，基本事實(shí)認定與法律適用錯誤。2.案涉房屋系酒店公寓，具有居住功能，陳鶴亭此前以出租收益維系生活開(kāi)支，目前名下無(wú)其他房屋用于居住，且陳鶴亭現已居住在內，本案符合《執行異議和復議規定》第二十九條規定情形，應認定排除強制執行。3.根據《工程款優(yōu)先受償批復》的規定，建筑工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權和普通債權，但已支付購買(mǎi)商品房全部或大部分款項的消費者的權利優(yōu)先于建筑工程價(jià)款優(yōu)先權，舉重以明輕，商品房買(mǎi)受人的權利應當優(yōu)先于普通債權，住安公司對第三人所主張的是工程款普通債權，不得對抗商品房買(mǎi)受人。4.二審法院沒(méi)有依法開(kāi)庭審理，也沒(méi)有詢(xún)問(wèn)當事人，剝奪二審程序當事人陳述、申辯、發(fā)表意見(jiàn)的機會(huì )，剝奪當事人辯論權利及其他訴訟權利。
住安公司辯稱(chēng)：1.沒(méi)有相關(guān)證據證明陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)真實(shí)存在；2.陳鶴亭不符合《執行異議與復議規定》第二十九條規定的其權利能夠排除執行的情形；3.即便陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)真實(shí)存在，但因未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的過(guò)錯在于陳鶴亭，故其不符合《執行異議與復議規定》第二十八條規定的能夠排除執行的情形。住安公司請求依法駁回陳鶴亭的全部再審請求。
陳鶴亭向一審法院起訴請求：1.判決確認位于常熟市海虞南路62號22-A室商品房歸陳鶴亭所有;2.判令停止對案涉常熟市海虞南路62號22-A室商品房的強制執行行為；3.訴訟費用由住安公司負擔。
一審法院認定事實(shí)：2004年9月7日，時(shí)風(fēng)公司與陳鶴亭簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定陳鶴亭以443688元的價(jià)格購買(mǎi)時(shí)風(fēng)公司開(kāi)發(fā)建設的位于常熟市海虞路62號時(shí)風(fēng)國際廣場(chǎng)22-A室商品房。建筑面積為49.23平方米，2004年9月8日前付款223688元，2004年9月15日前支付220000元，房產(chǎn)交付日期為2006年6月30日；合同還明確項目地塊土地規劃用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，土地使用權自2003年1月29日至2043年11月29日，買(mǎi)受人的房屋用途為商業(yè)用房。合同簽訂后，2004年9月8日陳鶴亭向時(shí)風(fēng)公司支付29萬(wàn)元購房款。2007年3月19日，陳鶴亭向時(shí)風(fēng)公司支付剩余房款153680元。但案涉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設完成后，時(shí)風(fēng)公司與陳鶴亭至今未辦理房產(chǎn)變更登記手續，案涉常熟市海虞南路62號22-A的房產(chǎn)仍登記在時(shí)風(fēng)公司名下。
時(shí)風(fēng)公司陳述于2006年向陳鶴亭交付案涉房產(chǎn)，而陳鶴亭陳述房產(chǎn)實(shí)際于2007年3月全部交接，陳鶴亭提交了《房屋交接書(shū)》一份，內容載明：“常熟市時(shí)風(fēng)公司（甲方）與業(yè)主陳鶴亭（乙方）對常熟市海虞南路62號22-A室進(jìn)行驗收交接，雙方確認：1、甲方交付給乙方的房屋為22樓A室。該房屋建筑面積為51.72平方米……2、該房屋的總價(jià)款為人民幣456936元，該款即為甲乙雙方租賃合同（委托經(jīng)營(yíng)管理合同）4.1條款的租金計算基數。乙方已付清全部房?jì)r(jià)款456936元。甲方已開(kāi)具發(fā)票、收據給乙方。若乙方逾期，則需承擔余額的日萬(wàn)分之二的違約金。3、本交接書(shū)由甲乙雙方簽字生效。原房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢，雙方無(wú)其他異議，均按本交接書(shū)履行。”但交接書(shū)未載明形成日期。同時(shí)，陳鶴亭提交加蓋有“常熟時(shí)風(fēng)國際假日酒店有限公司發(fā)票專(zhuān)用章”的收據內容顯示，陳鶴亭于2007年3月17日交納案涉房產(chǎn)的有線(xiàn)電視費用，物業(yè)管理費用；加蓋有時(shí)風(fēng)公司印章的收據內容顯示，陳鶴亭于2007年3月17日交納案涉房產(chǎn)基礎建設配套費5291元。2017年4月15日，陳鶴亭向案涉商品房的物業(yè)支付了第一季度的水電費1382.8元。
陳鶴亭和時(shí)風(fēng)公司一致確認，在簽署《房屋交接書(shū)》之后，陳鶴亭即委托時(shí)風(fēng)公司統一出租，時(shí)風(fēng)公司按時(shí)向陳鶴亭支付收取的租金。陳鶴亭提交2010年7月1日和2011年6月28日《委托租房合同》兩份。其中2011年6月28日的《委托租房合同》約定陳鶴亭委托常熟時(shí)風(fēng)國際假日酒店有限公司將常熟市海虞南路62號22-A室的公寓進(jìn)行出租，委托期限自2011年7月1日至2016年6月30日。時(shí)風(fēng)公司提交的回報表載明，自2011年至2016年期間時(shí)風(fēng)公司陸續向陳鶴亭支付回報款，其中最晚一筆為2016年8月22日，支付金額為3360元。陳鶴亭提交的常熟市不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2017年4月17日出具的《證明》，載明:“依據查詢(xún)人陳鶴亭申請，經(jīng)查詢(xún)，至2017年4月17日10:34止，查詢(xún)個(gè)人在我中心不動(dòng)產(chǎn)登記信息庫中，無(wú)房產(chǎn)（現手）登記記錄。”
蘇州市中級人民法院在執行住安公司與時(shí)風(fēng)公司建設工程施工合同一案過(guò)程中，于2014年7月21日作出（2014）蘇中執字第0191號執行裁定書(shū)及執行協(xié)助通知書(shū)，查封時(shí)風(fēng)公司名下位于常熟市海虞南路62號22-A室等12套房產(chǎn)。后陳鶴亭以常熟市海虞南路62號22-A室系其所有，向蘇州市中級人民法院提起執行異議。在執行異議審查聽(tīng)證過(guò)程中，陳鶴亭陳述其未辦理權證的原因是：“本人工作繁忙，當時(shí)未及時(shí)辦理房屋權證，過(guò)后一直擱置，認為未辦理權證并未影響對房屋的使用，故至今未辦理相關(guān)權證”，以及“我搬了三次家，因為中間搬家，有些辦理房產(chǎn)證的材料沒(méi)找到，這次又搬家，這些材料才找到……，所以才沒(méi)有急于辦理房產(chǎn)證”。蘇州市中級人民法院于2017年3月16日作出（2014）蘇中執異字第00026號執行裁定：陳鶴亭提供的相關(guān)證據并不能證明其未辦理過(guò)戶(hù)非因自身原因，反而提出未能辦理產(chǎn)權登記手續的原因是自身工作繁忙以及沒(méi)能找到辦理房產(chǎn)證的資料；陳鶴亭的異議理由沒(méi)有法律依據，該院不予采納。蘇州市中級人民法院遂裁定駁回陳鶴亭提出的執行異議，陳鶴亭據此提起訴訟。
一審法院判決：駁回陳鶴亭的訴訟請求。一審案件受理費7955元，由陳鶴亭負擔。
陳鶴亭不服一審判決，向江蘇省高級人民法院提起上訴，請求：1.撤銷(xiāo)一審判決；2.判決支持陳鶴亭的一審訴訟請求;3.本案一、二審訴訟費由住安公司負擔。
二審法院對一審法院認定與查明的事實(shí)予以確認。
二審法院認為：1.案外人提起執行異議之訴排除對特定執行標的的執行,人民法院首先要判斷案外人對案涉執行標的是否享有實(shí)體權益,一審法院根據陳鶴亭的一審訴訟請求將爭議焦點(diǎn)歸納為“陳鶴亭要求確認其對于案涉常熟市海虞南路62號22-A室房產(chǎn)享有所有權,進(jìn)而主張停止對常熟市海虞南路62號22-A室相應強制執行行為能否成立”，并無(wú)不當，一審法院圍繞爭議焦點(diǎn)進(jìn)行審理,有事實(shí)與法律依據。陳鶴亭關(guān)于一審法院未全面審查其訴訟請求的主張,沒(méi)有事實(shí)與法律依據。2.根據《中華人民共和國物權法》的相關(guān)規定,除了繼承、征收等非因法律行為所取得的物權外,不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅,必須經(jīng)依法登記,始能發(fā)生效力。2004年9月7日,陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并支付了房款,陳鶴亭據此獲得了案涉房屋的物權期待權。但案涉房屋至人民法院查封前,一直未過(guò)戶(hù)至陳鶴亭名下，又因陳鶴亭在簽署《房屋交接書(shū)》之后,即委托時(shí)風(fēng)公司統一出租。2011年至2016年期間，時(shí)風(fēng)公司按時(shí)向陳鶴亭支付收取的租金，其中最晚一筆為2016年8月22日,支付金額為3360元。據此可以判斷,陳鶴亭在2004年購買(mǎi)案涉房屋后,至人民法院查封之前一直將案涉房屋出租使用。因此,陳鶴亭對案涉房屋的物權期待權能否對抗蘇州市中級人民法院2014年7月21日的查封,應當依照《執行異議和復議規定》第二十八條規定的四個(gè)條件進(jìn)行審查,缺一不可。3.依據《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定,案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的,案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。陳鶴亭自2004年購買(mǎi)案涉房屋后至2014年人民法院查封前,在較長(cháng)時(shí)間內一直沒(méi)辦理過(guò)戶(hù)手續，其亦未能提供證據證明案涉房屋沒(méi)有過(guò)戶(hù)系非因自身原因所造成。因此,陳鶴亭不能依據《執行異議和復議規定》第二十八條規定排除人民法院對案涉房屋的執行，陳鶴亭的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實(shí)清楚,適用法律正確,應予維持。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費7955元，由陳鶴亭負擔。
再審過(guò)程中，當事人對一、二審判決查明的事實(shí)均無(wú)異議，本院予以確認。
本院認為，本案再審審理的重點(diǎn)問(wèn)題是：陳鶴亭對案涉房屋享有的民事權益是否足以排除強制執行。
（一）關(guān)于本案法律適用的問(wèn)題
本案中，一、二審法院在審理該執行異議之訴時(shí)，依照《執行異議和復議規定》的相關(guān)審查標準，以案涉房屋系酒店式公寓，具有投資屬性，陳鶴亭購買(mǎi)后即委托時(shí)風(fēng)公司對外出租，并非用于居住，且因自身原因未能辦理過(guò)戶(hù)登記為由，認定陳鶴亭不符合第二十八條、第二十九條規定所列條件，對其排除強制執行的請求不予支持。對此，本院認為：
案外人執行異議與執行異議之訴雖具有一定的關(guān)聯(lián)性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同。相應地，對案外人民事權益的審查原則和審查標準也不盡相同。執行異議作為執行程序的一部分，其制度功能在于快速、不間斷地實(shí)現生效裁判文書(shū)確定的債權，其價(jià)值取向更注重程序效率性，同時(shí)兼顧實(shí)體公平性?；谶@一目標，執行異議程序更側重于對執行標的上的權利進(jìn)行形式審查，人民法院執行部門(mén)主要根據執行標的的物權登記、實(shí)際占有等權利外觀(guān)來(lái)認定執行標的的權屬，并作出應否予以執行的判斷。而執行異議之訴作為與執行異議銜接的后續訴訟程序，是一個(gè)獨立于執行異議的完整的實(shí)體審理程序，其價(jià)值取向是以公平優(yōu)先、兼顧效率，通過(guò)實(shí)質(zhì)審查的方式對執行標的權屬進(jìn)行認定，進(jìn)而作出案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行的判斷，以實(shí)現對案外人民事權益的實(shí)體性執行救濟。
由此，基于二者的關(guān)聯(lián)性和共通性，在針對執行異議之訴具體審查標準的法律規定或者司法解釋出臺前，執行異議之訴案件可參照適用《執行異議和復議規定》的相關(guān)規定，對案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行進(jìn)行審查認定。若案外人異議符合《執行異議和復議規定》中關(guān)于可以排除強制執行的認定標準，人民法院在執行異議之訴中就要支持案外人的異議請求。
同時(shí)，基于二者審查方式和判斷標準的不同，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執行異議和復議規定》中關(guān)于可以排除強制執行認定標準的情況下，人民法院在執行異議之訴中也不能當然認定案外人的異議請求不能成立，而應該根據《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款關(guān)于“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求”的規定，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。
（二）關(guān)于陳鶴亭享有的民事權益是否足以排除強制執行的問(wèn)題
本院認為，針對陳鶴亭對執行標的所享有的民事權益是否足以排除強制執行，可以結合被執行人時(shí)風(fēng)公司的責任財產(chǎn)范圍，異議人陳鶴亭、申請執行人住安公司及被執行人時(shí)風(fēng)公司對案涉房屋各自享有的權利性質(zhì)，以及案涉房屋的功能、屬性等方面進(jìn)行綜合判斷。
1.案涉房屋不屬于時(shí)風(fēng)公司的責任財產(chǎn)，不應納入強制執行的范圍
人民法院在執行程序中對被執行人所采取的強制執行措施，應當以其責任財產(chǎn)為限。如果有證據證明擬執行標的不屬于被執行人的責任財產(chǎn)，則人民法院應當停止對該標的的執行。責任財產(chǎn)是指民事主體用于承擔民事責任的各項財產(chǎn)及權利總和。民事主體以責任財產(chǎn)為限對外承擔法律責任，債權人不能要求債務(wù)人用其責任財產(chǎn)之外的財產(chǎn)償付債務(wù)。
就本案而言，住安公司申請查封、執行的案涉房屋，系被執行人時(shí)風(fēng)公司開(kāi)發(fā)建設的酒店式公寓?；诒景敢巡槊鞯氖聦?shí)，2004年9月7日，時(shí)風(fēng)公司與陳鶴亭簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將該房屋以443688元出售給陳鶴亭，陳鶴亭依約向時(shí)風(fēng)公司支付了全部購房款，時(shí)風(fēng)公司亦向陳鶴亭實(shí)際交付了該房屋，陳鶴亭也實(shí)際繳納過(guò)該房屋有線(xiàn)電視費用、物業(yè)管理費用、基礎建設配套費、水電費等相關(guān)費用。盡管陳鶴亭在收房后又將該房屋委托給時(shí)風(fēng)公司進(jìn)行出租，但沒(méi)有證據證明陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司惡意串通或者存在其他利害關(guān)系。在此情況下，陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司所簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)基本履行完畢。時(shí)風(fēng)公司作為出賣(mài)人對該房屋即不再享有任何法律上的實(shí)體權利，僅負有協(xié)助陳鶴亭辦理過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。據此，案涉房屋已經(jīng)脫離時(shí)風(fēng)公司責任財產(chǎn)范圍，時(shí)風(fēng)公司因全額收取了陳鶴亭支付的購房款，其責任財產(chǎn)并未因此減損，時(shí)風(fēng)公司業(yè)已無(wú)權再用該房屋償付其所欠債務(wù)，否則就有違公平、誠實(shí)信用的法律原則。住安公司作為時(shí)風(fēng)公司債權人原則上亦不能請求以該房屋抵償時(shí)風(fēng)公司所欠債務(wù)，除非住安公司有證據證明陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司惡意串通或者有其他利害關(guān)系，影響了對時(shí)風(fēng)公司責任財產(chǎn)范圍的認定。
2.陳鶴亭對案涉房屋享有的物權期待權與住安公司的普通金錢(qián)債權相比，應予優(yōu)先保護
如前所述，陳鶴亭基于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)法律規定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時(shí)風(fēng)公司享有請求協(xié)助辦理案涉房屋過(guò)戶(hù)登記手續、進(jìn)而取得案涉房屋所有權（完全物權）的權利，該權利也被稱(chēng)之為物權期待權。而基于江蘇省高級人民法院（2013）蘇民終字第0197號生效民事判決，住安公司對時(shí)風(fēng)公司享有的是普通金錢(qián)債權，該債權與案涉房屋并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。
雖然我國現行立法未就物權期待權作出明確規定，但作為一種從債權過(guò)渡而來(lái)、處于物權取得預備階段的權利狀態(tài)，此種權利具有與債權相區別、與物權相類(lèi)似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的成立和生效意味著(zhù)買(mǎi)受人陳鶴亭有權請求時(shí)風(fēng)公司依約交付所購商品房，該請求權作為一般合同債權與住安公司同樣基于合同享有的普通金錢(qián)債權并無(wú)二致，沒(méi)有優(yōu)先保護的權利基礎。但陳鶴亭在依約支付了全部購房款并實(shí)際合法占有所購房屋的情況下，其基于合同享有的一般債權就轉化為其對該房屋享有的物權期待權。該物權期待權雖然仍屬于債權的范疇，但已不同于一般債權。時(shí)風(fēng)公司作為出賣(mài)人因買(mǎi)受人陳鶴亭依約履行了付款義務(wù)而讓渡了其對所售房屋享有的占有、使用、收益及部分處分的物權權能，買(mǎi)受人也因實(shí)際占有該房屋獲得了一定的對外公示效力，盡管該效力尚不能與不動(dòng)產(chǎn)物權登記的法定效力相等同。據此，陳鶴亭對案涉房屋所享有的權利盡管尚不屬于《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），但已具備了物權的實(shí)質(zhì)性要素，陳鶴亭可以合理預期通過(guò)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記將該物權期待權轉化為《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權）。
實(shí)際上，根據《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款關(guān)于“基于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱(chēng)的業(yè)主”；《中華人民共和國物權法》第六章第七十條、第七十一條、第七十二條中關(guān)于“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，“業(yè)主對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利”，“業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；……業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓”等規定，基于本案已經(jīng)查明的事實(shí)，陳鶴亭至少在形式上已經(jīng)符合上述司法解釋對“業(yè)主”的界定，只是由于尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權登記，其作為“業(yè)主”對案涉房屋的處分權能尚受到一定限制，但陳鶴亭對案涉房屋享有的物權期待權已具有一定的物權權能是可以確定的。陳鶴亭所享有的權利在內容和效力上已經(jīng)超過(guò)了住安公司享有的普通金錢(qián)債權，在沒(méi)有證據證明陳鶴亭物權期待權的取得有瑕疵或存在適法性問(wèn)題的情況下，應優(yōu)先于住安公司的普通金錢(qián)債權予以保護。
至于案涉房屋因陳鶴亭自身原因一直未辦理過(guò)戶(hù)登記手續，不影響對陳鶴亭享有前述物權期待權的認定。但基于一、二審判決查明的事實(shí)，陳鶴亭怠于行使自己的權利，購買(mǎi)并接收案涉房屋后多年不辦理過(guò)戶(hù)登記，對本案的發(fā)生具有明顯過(guò)錯，浪費本已緊張的司法資源，亦應承擔相應的法律責任，故結合本案實(shí)際情況由其承擔本案一、二審訴訟費用，以示懲戒。
3.陳鶴亭對案涉房屋具有一定的居住權益，有優(yōu)先保護的價(jià)值和意義
本案中，案涉房屋作為酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陳鶴亭一直委托時(shí)風(fēng)公司對外出租獲取收益，而非自住。僅就此而言，一審判決從形式上審查認定陳鶴亭的異議不符合《執行異議與復議規定》第二十九條所列可以排除執行的條件，也并無(wú)不當。但根據一、二審法院查明的事實(shí)，常熟市不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2017年4月17日出具《證明》，載明：依據查詢(xún)人陳鶴亭申請，經(jīng)查詢(xún)，至2017年4月17日10:34止，查詢(xún)人個(gè)人在我中心不動(dòng)產(chǎn)登記信息庫中，無(wú)房產(chǎn)（現手）登記記錄。本案一審庭審中，陳鶴亭陳述自己之前居住在兒子名下的小產(chǎn)權房中，目前該房屋已被拆遷，并提交一份《關(guān)于對常昆路兩側相關(guān)地塊進(jìn)行收儲的通知》予以佐證；時(shí)風(fēng)公司確認其向陳鶴亭支付案涉房屋的租金至2016年8月，并當庭陳述2016年8月之后未再支付案涉房屋租金的原因是陳鶴亭自己居住。陳鶴亭再審亦陳述自己和配偶目前居住在案涉房屋內。盡管住安公司對陳鶴亭的陳述尚有異議，但并無(wú)證據證明陳鶴亭及其配偶除案涉房屋外還有其他可用于居住的房屋。
至于房屋是否具有居住功能，與房屋系商業(yè)房還是住宅的屬性并無(wú)直接對應關(guān)系，商業(yè)房被用于自住、住宅被用于投資炒賣(mài)的現象在現實(shí)中均不鮮見(jiàn)。雖然案涉房屋系酒店式公寓，可歸于商業(yè)房范疇，但酒店式公寓的設計仍可用于居住，且不排除自住。在沒(méi)有證據證明陳鶴亭尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實(shí)際用于自住的情況下，案涉房屋對陳鶴亭夫婦即具有了居住保障功能。故，相對于住安公司享有的普通金錢(qián)債權，陳鶴亭的居住、生存權益就有了優(yōu)先保護的價(jià)值和意義。
關(guān)于陳鶴亭在本案中請求確認案涉房屋歸其所有的訴求，盡管有《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條第二款關(guān)于“案外人同時(shí)提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規定作為依據，但根據《中華人民共和國物權法》第九條關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外”；第十一條關(guān)于“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要資料”以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規定，案涉房屋完全可以經(jīng)由當事人申請，在登記機構依法審核后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，陳鶴亭基于不動(dòng)產(chǎn)登記即可依法取得案涉房屋的所有權，目前沒(méi)有證據證明案涉房屋在解除查封后不能辦理過(guò)戶(hù)登記手續。陳鶴亭不能將基于自身財產(chǎn)保障而應履行的申請登記的責任和義務(wù)轉嫁給司法機關(guān)，意圖直接通過(guò)人民法院司法確權的形式規避本應履行的申請不動(dòng)產(chǎn)登記的責任，對此本院不予支持。
綜上，陳鶴亭的再審事由基本成立，本院予以支持；一、二審判決認定事實(shí)清楚，但適用法律錯誤，應予糾正。經(jīng)本院審判委員會(huì )討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款、四百零七條第二款規定，判決如下：
一、撤銷(xiāo)江蘇省高級人民法院（2018）蘇民終74號民事判決及江蘇省蘇州市中級人民法院（2017）蘇05民初288號民事判決；
二、不得執行江蘇省常熟市海虞南路66號22-A室商品住房（建筑面積49.23平方米）；
一審案件受理費7955元，二審案件受理費7955元，合計15910元，均由陳鶴亭承擔。
蜀公網(wǎng)安備 51170202000209號
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