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【達州律師 房產(chǎn)建筑】

建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權的案例

【案例】

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2000年5月與B建筑工程公司簽訂了《建筑工程承包合同》，約定由B公司為A公司開(kāi)發(fā)的C高層住宅樓進(jìn)行施工，施工期限為一年，B公司包工包料，付款方式為開(kāi)工后三日付工程預付款500萬(wàn)元，主體工程封頂后按工程形象進(jìn)度付款，工程造價(jià)以決算為準。施工過(guò)程中A公司未按合同約定全額向B公司支付工程預付款及工程形象進(jìn)度款，B公司墊款施工，且按期交工，經(jīng)驗收合格。但A公司一直拖延與B公司進(jìn)行決算并拒絕支付工程款。2001年9月，A公司為經(jīng)營(yíng)需要，以C高層樓作抵押(辦理了抵押登記手續)，向D銀行貸款1500萬(wàn)元，貸款期限為3個(gè)月，貸款到期后，A公司未償還貸款本息。2002年6月，D銀行向法院提起訴訟，要求A公司償還借款本息，并要求拍賣(mài)抵押樓房?jì)斶€貸款。2002年7月，B公司亦向法院提起訴訟，要求A公司給付工程欠款并承擔逾期付款給B公司造成的經(jīng)濟損失，同時(shí)還要求法院認定其享有優(yōu)先受償權。在此期間A公司因購銷(xiāo)合同欠款糾紛，被債權人E公司訴至法院。三案原告均勝訴并申請法院強制執行。經(jīng)查C樓有10套房屋已被A公司售出，部分買(mǎi)受人已交付了全額房款，其余買(mǎi)受人也交付了大部分房款，但均未辦理產(chǎn)權。

【評析】

根據上述案情介紹，B公司、D銀行和E公司對A公司同時(shí)享有債權，A公司的主要資產(chǎn)為尚未全部售出的C住宅樓，在這種情況下，債權人的受償順序就顯得尤為重要。首先，B公司作為建筑工程的承包人，根據2002年6月27日起公布實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》的規定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其它債權。該司法解釋還規定建筑工程價(jià)款包括承包人為建筑工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實(shí)際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。根據這一規定，B公司要求A公司償付的工程價(jià)款具有最優(yōu)先受償權，而違約損失部分不具有優(yōu)先受償權。其次，A公司向D銀行貸款，其提供的抵押物本身符合有關(guān)規定，且辦理了合法、有效的抵押登記，根據《中華人民共和國擔保法》第三十三條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條的規定，債權人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說(shuō)抵押權優(yōu)于其它債權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第二條規定，消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。也就是說(shuō)，C樓住宅內已售出的10套房屋的買(mǎi)受人因交付了全部或大部分房款，B公司在行使優(yōu)先受償權時(shí)不能要求執行上述房屋。

綜上，在拋除已售出的10套住宅以外，B公司對C樓享有的工程價(jià)款應優(yōu)先受償，在以該樓折價(jià)或拍賣(mài)還清工程款后，如有剩余部分應優(yōu)先償還D銀行的借款本息，最后才能償付B公司因A公司違約所遭受的損失和對E公司的欠款，這兩部分無(wú)優(yōu)先順序按比例受償。

【提示】

《最高人民法院關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》于2002年6月27日起施行。根據該批復，截止到2002年12月27日，建筑工程承包人主張優(yōu)先受償權尚無(wú)期限限制。從2002年12月28日起，建筑工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個(gè)月，自建筑工程竣工之日或者建筑工程合同約定的竣工之日起計算。提請開(kāi)發(fā)商與施工單位對此加以重視，把握時(shí)機，運用法律維護自身的合法權益。